Information ZPP Steinibachgrube

Die «Steinibachgrube» befindet sich heute in der Landwirtschaftszone (keine Fruchtfolgefläche), wurde im Zuge der Ortsplanungsrevision 2015 als Siedlungserweiterungsgebiet ausgeschieden und soll nun eingezont werden.

Als Grundlage für die Zonenplanänderung hat die ramseier + stucki architekten ag im Rahmen eines qualitätssichernden Verfahrens ein Richtprojekt erarbeitet, auf welchem nun die Zone mit Planungspflicht «ZPP Steinibachgrube» erlassen werden soll.

Dafür sind eine ordentliche Änderung der baurechtlichen Grundordnung und des Zonenplans notwendig.

Aktuell

Öffentliche Auflage der Planungsinstrumente

17. Dezember 2025 - 26. Januar 2026

Die Gemeinde Zollikofen legt die erforderlichen Planungsunterlagen für die geplante Umzonung ab Mitte Dezember 2025 öffentlich auf. Zur Einsicht aufgelegt werden sowohl die Zone mit Planungspflicht (ZPP) als auch die dazugehörige Überbauungsordnung.

Mitwirkung Einzonung Steinibachgrube

16. November 2023 - 15. Dezember 2023

Gestützt auf ein qualitätssicherndes Workshopverfahren und das resultierende Richtprojekt sind die Planungsinstrumente für die Einzonung der Steinbachgrube, bestehend aus Baureglements- und Zonenplanänderung, erarbeitet worden. Die Gemeinde Zollikofen hat die Bevölkerung eingeladen, sich im Rahmen der Mitwirkungsauflage zum Vorhaben zu äussern.

Informationsanlass 2

Mittwoch, 22. März 2023

Am zweiten Informationsanlass informierte das Bearbeitungsteam über den Stand der Planungsarbeiten sowie über die Ergebnisse der Altlasten- und Baugrunduntersuchungen.

> Präsentation Informationsanlass 2

Werkstattverfahren

September 2022 - Februar 2023

Insgesamt wurden im Werkstattverfahren 4 Workshops durchgeführt. In den Workshops wurden verschiedenen Lösungsansätze von einem Sach- und Fachgremium diskutiert und zu einem Richtprojekt entwickelt. Dabei flossen die partizipativen Eingaben in die Konzeptarbeit ein.

Entscheid zum gemeinnützigen Wohnungsbau

1. Juli 2026

Im Zusammenhang mit der intensiv geführten Diskussion über den gemeinnützigen Wohnungsbau haben sich die Projektentwicklerin Ramseier + Stucki Architekten AG und die Grundeigentümerschaft entschieden, im Projekt Steinibachgrube einen Beitrag zum gemeinnützigen Wohnungsbau zu leisten. Wie viele Wohnungen es sein werden, lässt sich zum heutigen Zeitpunkt noch nicht sagen. Die effektive Anzahl ergibt sich aus der weiterführenden Planung.

Beschluss Grosser Gemeinderat Zollikofen

27. Mai 2026

Der grosse Gemeinderat der Gemeinde Zollikofen hat an seiner Sitzung vom 27. Mai 2026 der Änderung von Zonenplan und Baureglement Art 32a ZPP Q «Steinibachgrube» zugestimmt. Wir freuen uns über den Entscheid und bedanken uns für das Engagement der Fraktionen.

Informationsanlass & Partizipation

September 2022

Die Nachbarschaft und weitere interessierte Personen aus der Bevölkerung hatten die Möglichkeit, ihre Anliegen, Gedanken und Bedürfnisse für das Areal Steinibachgrube schriftlich einzugeben. Sämtliche Eingaben werden im Rahmen des Werkstattverfahrens (Workshop 2) begutachtet und in die Konzeptarbeit, sofern möglich, aufgenommen.

> Zusammenfassung Partizipationseingaben

Steinibachgrube - der ideale Standort

Das wichtigste in Kürze

Auf dem Areal «Steinibachgrube», am Ortseingang von Zollikofen, sollen gemäss Referenzkonzept rund 140 Eigentums- und Mietwohnungen entstehen. Sie bieten einer breiten Bevölkerungsgruppe – Familien, Paare, Alleinstehende und ältere Menschen – attraktiven Wohn- und Lebensraum für unterschiedliche Bedürfnisse und Budgets. Die Überbauung leistet damit einen wesentlichen Beitrag zur Bekämpfung der Wohnungsnot an einem absolut idealen Standort im Ballungsraum der Stadt Bern.

Der Standort ist für eine Überbauung prädestiniert weil:

Die Überbauung entsteht auf einer ehemaligen Grube mit Altlasten und beansprucht kein wertvolles Landwirtschaftsland.

Keine Beanspruchung von Landwirtschaftsland

Bestehende Biodiversitätsflächen werden geschützt, ersetzt oder gezielt aufgewertet – etwa durch Blumenwiesen, zusätzliche ökologische Flächen sowie Schutzkonzepte für Hecken und Amphibien.

Schutz und Aufwertung der Biodiversität

Keine neuen Erschliessungsstrasse, kein Mehrverkehr durch Zollikofen

Die Überbauung benötigt keine zusätzlichen Erschliessungsstrassen. Dank der Lage am Ortseingang ist keine zusätzliche Verkehrsbelastung für das Zentrum von Zollikofen zu erwarten.

Optimal mit dem öffentlichen
Verkehr erschlossen

Die Überbauung ist hervorragend mit dem öV zu erreichen.

Wohnraum nahe zu Arbeitsplätzen reduziert den Pendlerverkehr

Der neue Wohnraum entsteht in unmittelbarer Nähe zu Arbeitsplätzen – das reduziert Pendelwege und entlastet den Verkehr in Zollikofen.

Fast alle Parkplätze liegen unterirdisch in einer Autoeinstellhalle. Nur wenige Besucherparkplätze befinden sich oberirdisch.

Parkierung im Untergrund

Attraktiver Naherholungsraum in Gehdistanz

Der Naherholungsraum «Rütti» sowie die Aare in Gehdistanz bieten vielfältige Möglichkeiten für Sport, Spaziergänge und Erholung im Grünen.

Schulraum gesichert, kurze und sichere Schulwege

Die Gemeinde Zollikofen hat die künftige Anzahl Schulkinder bereits in der Schulraumplanung berücksichtigt. Es braucht keinen zusätzlichen Schulraum im Steinibachquartier und die Schulwege sind kurz und sicher.

Zeitplan

Planung Bauvorhaben

Winter 2026 - Winter 2028

Baugesuchsverfahren bis Baubewilligung

Winter 2028 - Winter 2029

Möglicher Baustart

Frühestens Frühjahr 2030

Fragen & Antworten (FAQ)

Allgemeines zum Projekt

Die Überbauung in der «Steinibachgrube» leistet einen wesentlichen Beitrag zur Bekämpfung der Wohnungsnot. An einem absolut idealen Standort sollen gemäss Referenzkonzept zehn Mehrfamilienhäuser mit circa 140 Wohnungen sowie einer Quartierinfrastruktur (z.B. Kita) und Grünflächen mit einem Spielplatz entstehen. Besonderer Wert wird auf die Nachhaltigkeit, eine gute Einbindung ins bestehende Ortsbild und qualitätsvolle Gestaltung der Aussenräume gelegt.
Das Areal ist im «Richtplan Siedlung» der Gemeinde bereits heute als Siedlungserweiterungsgebiet bezeichnet. Die Arealentwicklung erfolgt somit im Rahmen der Richtplanung und dient dem Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen (Schonung von Grünraum). Die «Steinibachgrube» ist zudem eine absolut ideale Wohnlage in Zollikofen: Die Überbauung liegt nahe beim Naherholungsgebiet «Rütti» und in Gehdistanz zur Aare, ist hervorragend mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen und vernichtet kein wertvolles Landwirtschaftsland. Zudem werden alle notwendigen Massnahmen getroffen, um die bestehenden Biodiversitätsflächen zu schützen, zu ersetzen oder gar aufzuwerten (z.B. Blumenwiesen, Überkompensation von schützenwerten Vegetationen, Schutzkonzepte für Hecken und Amphibien).
Die Überbauung «Steinibachgrube» leistet einen wesentlichen Beitrag zur Bekämpfung der Wohnungsnot an einem absolut idealen Standort. Im südlichen Teil von Zollikofen sollen gemäss Referenzkonzept ca. 140 Eigentums- und Mietwohnungen entstehen. Sie eignen sich ideal für Familien, Paare, Alleinstehende und ältere Menschen.

Der Standort ist ideal, weil:
- Der Naherholungsraum «Rütti» und die in Gehdistanz entfernte Aare für die Freizeitgestaltung einiges zu bieten haben.
- Die Überbauung keine zusätzlichen Erschliessungsstrassen erfordert und – da am Ortseingang liegend – zu keiner Verkehrszunahme durch Zollikofen zur Folge hat.
- Die Überbauung hervorragend mit dem öV zu erreichen ist.
- Der Wohnraum in unmittelbarer Nähe zu Arbeitsplätzen entsteht, was sich positiv auf den Pendlerverkehr in Zollikofen auswirkt.
- Alle Parkplätze (ausser einige wenige Besucherparkplätze) in der neuen Überbauung unterirdisch zu liegen kommen.
- Die Überbauung kein wertvolles Landwirtschaftsland vernichtet, sondern auf der Fläche einer ehemaligen Grube entsteht. Sämtlich notwendigen Massnahmen ergriffen werden, um die bestehende Biodiversität zu schützen, zu ersetzen oder gar aufzuwerten.
- Die Gemeinde Zollikofen die zu erwartende Anzahl an Schulkindern aus der Überbauung in ihrer Schulraumplanung bereits berücksichtigt hat. Es braucht somit im Steinibachquartier keinen zusätzlichen Schulraum. Die Schulwege sind zudem kurz und sicher.
Die Planungsunterlagen zur «ZPP Steinibachgrube» sowie zur Überbauungsordnung (UeO) Nr. 36 «Steinibachgrube» liegen vom 17. Dezember 2025 bis 26. Januar 2026 öffentlich auf. In dieser Zeit können die Einwohnenden von Zollikofen die Dokumente einsehen und Berechtigte können bei Bedarf Einsprache erheben. Wird nach dem Beschluss durch den Grossen Gemeinderat (Parlament) das Referendum ergriffen und kommt ein solches zustande, werden die Stimmbürger/-innen von Zollikofen über die Änderung des Zonenplans und des Baureglements abstimmen.
Bei einer Zustimmung erfolgt die Genehmigung durch den Kanton. Erst nach rechtskräftiger Genehmigung der ZPP und UeO kann für die Überbauung eine Baubewilligung erteilt und anschliessend mit der Realisierung gestartet werden.

Zeithorizonte:
- Planung Bauvorhaben (Winter 2026 – Winter 2028)
- Baugesuchsverfahren bis Baubewilligung (mind. 1 Jahr: Winter 2028 – Winter 2029)
- Baustart (frühestens Frühjahr 2030)
Das Planungsgeschäft, welches für die Einzonung des Areals notwendig ist, wird von der Gemeinde geführt. Eigentümerin des Areals ist die Erbengemeinschaft Marthaler. Das Architekturbüro ramseier + stucki architekten ag ist verantwortlich für die Arealentwicklung. Die r + st construct ag ist die Bauherrschaft sowie die Investorin für die vorgesehene Überbauung.
Die Arealentwicklerin ramseier + stucki architekten ag hat die Anwohnenden frühzeitig über die anstehenden Planungen in der «Steinibachgrube» informiert und sie in den Entwicklungsprozess miteinbezogen. Bereits im Sommer 2022 fand ein erster Informations- und Partizipationsanlass statt. Alle Informationen zum Projekt werden zudem auf www.steinibachgrube.ch zugänglich gemacht.

Vom 16. November bis am 22. Dezember 2023 fand die öffentliche Mitwirkung zum Zonenplan und zur Baureglementsänderung statt, wobei die Akten zur «ZPP Steinibachgrube» öffentlich aufgelegt wurden. In diesem Zeitraum hatten die Einwohnenden von Zollikofen die Möglichkeit, zur Planung Stellung zu nehmen und ihre Anliegen bei der Gemeinde schriftlich einzureichen. Sie hat sämtliche der eingereichten 19 Mitwirkungseingaben ausgewertet und beantwortet. Die Ergebnisse sind im Mitwirkungsbericht vom März 2024 dokumentiert.

Die Planungsunterlagen zur Zone mit Planungspflicht «ZPP Steinibachgrube» sowie die Überbauungsordnung Nr. 36 «Steinibachgrube» liegen vom 17. Dezember 2025 bis 26. Januar 2026 öffentlich auf. In dieser Zeit können die Einwohnenden von Zollikofen die Dokumente einsehen und Berechtigte können bei Bedarf Einsprache erheben. Wird nach dem Beschluss durch den Grossen Gemeinderat (Parlament) das Referendum ergriffen und kommt ein solches zustande, werden die Stimmbürger/-innen von Zollikofen über die Änderung des Zonenplans und des Baureglements abstimmen.
Die geplante Überbauung «ZPP Steinibachgrube» bringt Zollikofen auch finanzielle Vorteile: Die Gemeinde kann mit jährlich wiederkehrenden zusätzlichen Steuereinnahmen rechnen. Damit trägt das Projekt nicht nur zur Wohnraumversorgung und Lebensqualität bei, sondern stärkt auch die finanzielle Basis der Gemeinde. Das ist ein Mehrwert, der langfristig allen Einwohnerinnen und Einwohnern zugutekommt.uktbeschreibung
Wird die «ZPP Steinibachgrube» abgelehnt, so wird in erster Linie eine grosse Chance zur Bekämpfung der Wohnungsnot an einem absolut idealen Standort verpasst.

Des Weiteren werden die im Baugrund vorhanden Altlasten (z.B. Bauschutt, Abbruchmaterial etc.) mit geringen Mengen an Schadstoffen im Bereich der Überbauung nicht entsorgt, sondern verbleiben im Boden. Von den Schadstoffen geht zwar keine Gefährdung für Mensch und Umwelt aus, das Land wird aber nach wie vor nicht als vollwertiges Landwirtschaftsland genutzt werden können. An diversen Stellen liegt der Bauschutt nur wenige Zentimeter unter der Oberfläche, weshalb das Land auch weiterhin nicht ackerfähig ist. Aus diesem Grund wurde das Land vom Kanton auch nie als Fruchtfolgefläche ausgeschieden.

Planungsrechtliches

Das Gebiet «Steinibachgrube» ist im «Richtplan Siedlung» der Gemeinde als Siedlungserweiterungsgebiet ausgeschieden, befindet sich heute aber noch in der Landwirtschaftszone und lässt keine Wohnnutzung zu. Um die geplante Wohnüberbauung realisieren zu können, muss daher das Land zuerst eingezont werden. Hierzu wurde im Rahmen eines anerkannten qualitätssichernden Verfahrens ein Richtprojekt erarbeitet. Dieses Richtprojekt bildet die Grundlage für die Zone mit Planungspflicht «ZPP Steinibachgrube», welche nun durch eine ordentliche Änderung der baurechtlichen Grundordnung in das Baureglement und den Zonenplan der Gemeinde aufgenommen werden soll. Erst nach rechtskräftiger Genehmigung der ZPP und UeO «Steinibachgrube» kann die Gemeinde, die für die Realisierung der Überbauung notwendige Baubewilligung erteilen.
Ja. Das das durchgeführte Workshopverfahren erfüllt die gesetzlichen Auflagen und wurde von den kantonalen Behörden (AGR) genehmigt.
Zudem gilt: Private Eigentümer sind nicht verpflichtet, ein qualitätssicherndes Verfahren öffentlich auszuschreiben. Es ist üblich, dass die Gemeinde zusammen mit der Bauherrschaft die Auswahl für eine Jury trifft. Mit Regina Glatz (Expertin Städtebau), Lorenz Frauchiger (Experte Städtebau) und Hans Klötzli (Experte Landschaft) waren auch etablierte Fachexperten in der Jury vertreten.
Nein. Das Gebiet «Steinibachgrube» ist im Richtplan Siedlung als Siedlungserweiterungsgebiet für Wohnen ausgeschieden. Und der Erläuterungsbericht zur Ortsplanungsrevisison von Zollikofen hält fest, dass innerhalb der geltenden achtjährigen Planbeständigkeit Einzonungen vorgenommen werden können.
Im Richtplan Siedlung des Räumlichen Entwicklungskonzeptes (REK) ist das Gebiet «Steinibachgrube» als Siedlungserweiterungsgebiet Wohnen ausgeschieden. Das von der Gemeinde Zollikofen gemäss REK angestrebte Wachstumgsziel kann auch mit der Einzonung der «Steinibachgrube» nicht erreicht werden. Der Kanton (AGR) hat deshalb die Einzonung gutgeheissen.
Das Einzonen von Bauland sichert die Zukunftsfähigkeit einer Gemeinde. Sie wirkt dem Wohnungsdruck entgegen und schafft Wohnraum auch für Einheimische, die in der Gemeinde bleiben wollen (junge Familien und ältere Personen). Eine gezielte Einzonung an geeigneter Lage, wie es die «Steinibachgrube» ist, fördert eine kompakte, nachhaltige Entwicklung und verhindert Zersiedelung.
So ist die Steinibachgrube hervorragend erschlossen. Das gilt für den öV (Bahnhof Worblaufen), die Anbindung an Bern oder auch für die Arbeitsplätze in Zollikofen selbst (Gebiet Meielen und Oberzollikofen). Zudem ist die Einzonung der «Steinibachgrube» notwendig, damit die kantonalen Bevölkerungsentwicklungsziele erreicht werden können.

Nutzung und Bauliches

Die neuen Eigentums- und Mietwohnungen sind für eine breite Zielgruppe attraktiv. Verschiedene und bezahlbare Wohnprodukte ermöglichen Wohnraum für unterschiedliche Lebensphase, Budget und Bedürfnisse, von jungen Familien bis Seniorinnen. Sie bieten Raum für alle, die Wert auf eine gute Lage, hohe Lebensqualität und zeitgemässe Wohnformen legen.
Die Überbauung in der Steinibachgrube wird zudem einen Beitrag an den gemeinnützigen Wohnungsbau leisten und Wohnungen preisgünstig zugunsten des Gemeinwohls erstellen. Wie viele Wohnungen es sein werden, wird aber erst die weiterführende Planung aufzeigen können.
Im kantonalem Richtplan wird bei Einzonungen von Kulturland für Wohn-, Misch- und Kernzonen die minimale Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) je Raumtyp festgelegt. Der Raumtyp «Urbane Kerngebiete der Agglomerationen», dem Zollikofen gemäss kantonalem Richtplan zugeordnet ist, fordert eine Mindestdichte von 0.9. Das der ZPP « Steinibachgrube» zu Grunde liegende Richtprojekt weist eine Dichte von 0.93 GFZo auf und entspricht somit der kantonal geforderten Dichte und dient dem Ziel der Siedlungsentwicklung nach innen (Schonung von Grünraum). Dieses Ziel entspricht den Anforderungen des 2013 in Kraft getretenen revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG) sowie dem kantonalen Baugesetz von 2017.
Die ortsverträgliche Dichte und die Höhenentwicklung des Richtprojektes wurde anlässlich eines anerkannten qualitätssichernden Verfahrens hergeleitet. Mit den kantonalen Anforderungen an die Mindestdichte, an Aufenthalts- und Spielbereiche, sowie an Biodiversitätsflächen ist eine dreigeschossige Bebauung nicht umsetzbar. Aus diesem Grund besteht die Überbauung aus Gebäuden mit bis zu sechs Geschossen.
Die zu erwartende Anzahl an Schulkindern aus der künftigen Überbauung ist geringfügig: Aufgrund von Erfahrungswerten aus den Neubauquartieren «Schäferei» und «Lättere» rechnet die Gemeinde mit 0,2 Schülerinnen und Schülern pro Wohnung, was rund 28 zusätzliche Kinder verteilt über alle Schulstufen ausmacht. Die Gemeinde Zollikofen hat ausserdem vorausschauend gehandelt: Ein umfassender Schulraumplanungsprozess mit externer Fachberatung kam im März 2024 zum Schluss, dass per 2040 mit Bevölkerungszahlen von 13'000 und somit von sechs Klassen pro Jahrgang auszugehen ist. Der erwartete, minimale Zuwachs aus der künftigen Überbauung «Steinibachgrube» ist hierbei in der Schulraumplanung bereits eingerechnet worden.
Die Kosten werden von den Verursachern, also den Bewohnenden, getragen (Preise und Gebühren für Wasser und Abwasser). Eine allfällige Anpassung der Wasser- oder Abwasserinfrastruktur kostet also die Steuerzahlenden nichts. Ob und welche Anpassungen genau nötig sind, ergibt sich erst aus dem Bauprojekt. Sie werden neben der Anzahl und Grösse der Wohnungen vom Umgang mit dem Meteorwasser abhängig sein. Wird dieses zurückgehalten (z. B. durch Dachbegrünung oder ein Wasserbecken) und verzögert über einen Vorfluter (Steinibach) abgeführt, so belastet es die Abwasserinfrastruktur nicht.

Ökologie / Biodiversität / Naherholung

Ja. Die Überbauung vernichtet kein wertvolles Landwirtschaftsland, sondern wird auf der Fläche einer ehemaligen Grube realisiert. Im Weiteren werden alle notwendigen Massnahmen getroffen, um die bestehenden Biodiversitätsflächen zu schützen, zu ersetzen oder gar aufzuwerten. So bleibt beispielsweise die geschützte Wildhecke im Nordosten erhalten und wird im Zuge der Realisierung sogar aufgewertet (Krautsaum).
Auch die Waldgrenze mit einem Mindestabstand von 25 Metern wird respektiert. Für die rund 2'500 m² grosse Talfettwiese mit geschützter Vegetation werden adäquate Ersatzmassnahmen umgesetzt. Diese erfolgen zu einem grossen Teil in der «Steinibachgrube» selbst, werden aber auch auf externe Flächen ausgelagert (Schäferei). So wird sichergestellt, dass die ökologische Funktionalität langfristig gewährleistet werden kann.
Die weiteren Projektierungen wie auch die Realisierung der Überbauung wird zudem in Begleitung einer ökologisch ausgebildeten Fachperson erfolgen, damit sichergestellt werden kann, dass alle Massnahmen fachgerecht und biodiversitätsfreundlich umgesetzt werden.
Für die Energieversorgung gilt die Anschlusspflicht an den Wärmeverbund Zollikofen, der überwiegend erneuerbare Energie nutzt. Zusätzlich sind Photovoltaikanlagen auf den Dächern vorgesehen, um den Eigenstromanteil zu erhöhen.
In der «Steinibachgrube» wurden keine geschützten Tierarten gefunden. Lediglich in der näheren Umgebung des Areals gibt es Hinweise auf ein Vorkommen der gefährdeten Kreuzkröte, die vermutlich in der Südböschung überwintert. Damit sie geschützt werden kann, werden für die Bauphase wie auch für den Endzustand der Überbauung umfangreiche Massnahmen getroffen (z.B. Amphibienkorridor von rund 3'300 m²). So bleibt das Areal für Amphibien durchlässig, und ihr Lebensraum bleibt erhalten. Zudem werden die weiteren Planungen wie auch die Realisierung der Überbauung von einer Fachperson für Amphibien begleitet, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Massnahmen fachgerecht vorgenommen und umgesetzt werden.
Für das Gebiet der «Steinibachgrube» liegt zudem eine Meldung zur geschützten Kleinen Traubenhyazinthe vor. Bei den beiden Begehungen im April 2025 konnten aber keine entsprechende Pflanze festgestellt werden. Daher soll eine erneute Überprüfung des Vorkommens im Frühjahr vor Baubeginn erfolgen. Ungeachtet des unsicheren Bestehens der Kleinen Traubenhyazinthe kann festgehalten werden, dass deren Verbleib (insofern noch vorkommend) auf der Parzelle sichergestellt werden kann. Der vermerkte Fundort befindet sich ausserhalb des Baubereichs und wird deshalb durch das Bauvorhaben nicht tangiert. Sollte es aber dennoch zu einer temporären Gefährdung (z.B. Baupiste und Baugrube) kommen, werden die Knollen ausgegraben und in einen nahegelegenen Bereich umplatziert oder notfalls in Töpfen zwischengelagert. Für letzteren Fall ist eine Zusammenarbeit mit dem Botanischen Garten Bern vorgesehen, der die zwischenzeitliche Pflege der Kleinen Traubenhyazinthe bestens vornehmen kann.
Anders als im Zonenplan der Gemeinde Zollikofen festgelegt, zeigt der Bericht zu den Naturwerten, dass im Planungsgebiet kein eigentlicher Trockenstandort vorhanden ist, sondern nur ein kleiner Bereich der ausgeschiedenen Fläche als schützenswerter Lebensraum bezeichnet werden kann. Es handelt sich dabei um eine Talfettwiese von rund 2’430 m2, die als verletzlich und schützenswert gilt. Der Grossteil der Fläche besteht aber aus einem dichtwüchsigen, blütenarmen bzw. überaus gras-dominierten Wiesenbestand von sehr geringer botanischer Qualität (Fettwiese) und entspricht in keiner Weise einer Trockenstandort-Vegetation. Für die effektiv schützenswerte Vegetation, welche durch die Überbauung verletzt wird, müssen auf dem Areal sowie auf externe Flächen (Schäferei) entsprechende Ersatz- und Aufwertungsmassnahmen vorgenommen werden. Dies ist in der ZPP wie auch in der Überbauungsordnung verbindlich vorgeschrieben.
Das Gebiet «Steinibachgrube» war früher eine Lehmgrube, die ab den 1950er-Jahren mit Bauschutt und Abbruchmaterial sukzessive wieder aufgefüllt wurde. Deshalb wurde das Gebiet im Jahre 2012 gemäss Altlasten-Verordnung auch untersucht und abschliessend als belasteter Standort ohne Überwachungsbedarf klassiert. Darum ist die Fläche heute im Kataster der belasteten Standorte des Kantons Bern als Ablagerungsstandort eingetragen. Im Rahmen der Planungen hat die Geotest AG aus Zollikofen projektspezifische Untersuchungen durchgeführt, welche aufzeigen, dass nur ein geringes Schadstoffpotenzial und vor allem kein Grundwasservorkommen auf dem Areal vorhanden ist.
Die Ergebnisse sind in einem Bericht zusammengestellt und zeigen klar: Das Projekt erfüllt die gesetzlichen Anforderungen gemäss Altlastenverordnung, und der Standort wird durch die Überbauung nicht sanierungsbedürftig. Die Überbaubarkeit der «Steinibachgrube» ist damit gegeben. Aufgrund der umfassenden Voruntersuchungen kann ausserdem festgehalten werden, dass durch die Altlasten keine Gefährdung für Mensch und Umwelt besteht.
Der Zugang zum Naherholungsgebiet «Rütti» mit dem Erlebnisbauernhof bleibt auch während der Bauphase für alle gewährleistet. Die Zufahrt zum Aviforum, der Veloweg sowie die Fussgängerverbindung werden sichergestellt. Zudem wird ein detailliertes Logistikkonzept erarbeitet, das aufzeigt, wie der Baustellenverkehr möglichst verträglich abgewickelt wird. Ziel ist es, die Auswirkungen auf den beliebten Rundweg so gering wie möglich zu gestalten.
2025 wurden Oberbodenproben und Proben aus der ehemaligen Deponie im Untergrund auf PFAS analysiert. Diese Untersuchungen zeigen, dass der Boden (Deckschicht über Deponie) stark mit PFAS verschmutzt ist. Auch in den Proben aus dem Deponiematerial unter der Bodenschicht wurden PFAS gemessen, jedoch in deutlich geringeren Gehalten.
Das konkrete Bauprojekt wird eventuell noch weitere Untersuchungen nötig machen, damit das für die Baueingabe notwendige Entsorgungskonzept erarbeitet werden kann.

Bevölkerung und Verkehr

Bereits im Workshopverfahren wurde im Rahmen der Programmerarbeitung mit Hilfe der Berechnungstabelle die Mindestabstände bei Tierhaltungsanlagen grob ermittelt und mit dem Kanton vorabgeklärt. Diese zeigten bereits damals, dass das Baugebiet nicht tangiert wird. Da aber das Aviforum mit Neubauten auf ihrem Areal plant, wurde durch die Neosys AG ein Geruchsgutachten erstellt, das zukünftige Szenarien zur Entwicklung des Aviforum berücksichtigt. Dieses ergibt, dass an keinem relevanten Immissionspunkt der Neubauten Geruchsemissionen feststellbar sind. Auch die Analyse zu Kaltluftabflüssen zeigt, dass eine Geruchsbelästigung aufgrund der Lage und Windsituation äusserst unwahrscheinlich ist. Käuferinnen und Käufer sowie die Mieterschaft werden zudem vor Vertragsabschluss explizit über die Nähe zum Aviforum und dessen Nutzung informiert.
Die Überbauung erfordert keine zusätzlichen Erschliessungsstrassen und führt – da am Ortseingang gelegen – zu keiner Verkehrszunahme durch Zollikofen. Die künftige Überbauung wird am Burgerweg ein zusätzliches Volumen von ca. 500 Fahrten pro Tag generieren. Dabei handelt es sich um die Summe aus Zu- und Wegfahrten, also 275 Fahrten je Richtung (inkl. Steinibachweg). Mit den heutigen ca. 120 Fahrten ergibt dies ein Gesamtverkehrsmenge von ca. 620 Fahrten pro Tag. Gesamthaft betrachtet liegt dieser Wert aber im üblichen Mass für eine Erschliessungsstrasse. Für den Steinibachweg geht die hergeleitete Verkehrserzeugung der oberirdischen Parkplätze von zusätzlich 50 Fahrten am Tag aus, womit das tägliche Aufkommen immer noch unter 100 Fahrten pro Tag liegt.
Es kann deshalb klar festgehalten werden, dass der öV und das vorhandene Strassennetz die geplante Siedlungserweiterung problemlos tragen können.
Die kantonale Bauverordnung erlaubt für Wohnüberbauungen eine Bandbreite von 0.5 bis 2.0 Parkplätze pro Wohnung. Mit dem neuen Faktor von 0.9 Parkplätzen pro Wohnung, welcher anlässlich der GGR-Sitzung vom 27. Mai 2026 beschlossen wurde, legt die «ZPP Steinibachgrube» nun im Vergleich zu den gesetzlichen Vorgaben einen viel tieferen Stellplatzschlüssel für das Gebiet fest und reduziert damit die maximal zulässige Anzahl an Parkplätzen um mehr als die Hälfte. Aufgrund der hohen Erstellungskosten für Parkplätze in Einstellhallen besteht seitens der Investoren zudem keine Veranlassung, Parkplätze auf Vorrat zu erstellen.
Im Weiteren werden – mit Ausnahme der Besucherparkplätze – alle Parkplätze unterirdisch zu liegen kommen. Ausserdem entlastet die Einstellhallenzufahrt am Burgerweg die Strasse, indem der Verkehr frühestmöglich ins Quartier hineingeführt wird.
Geplant sind ebenfalls 3 Carsharing‑Parkplätze sowie Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge.
Darüber hinaus wird pro Zimmer ein Fahrrad-Abstellplatz erstellt, wobei mind. 10% der Abstellplätze für Anhänger und Spezialfahrräder (Lastenvelos) vorgesehen sind.
Die Überbauung in der «Steinibachgrube» leistet einen wesentlichen Beitrag zur Bekämpfung der Wohnungsnot. Heute leben rund 12’000 Menschen in Zollikofen, externe Studien rechnen bis 2040 mit etwa 13'000 Einwohnenden. Die Gemeinde reagiert vorausschauend: Strassen, öV und Versorgungssysteme sind bereits leistungsfähig und werden der Mehrbevölkerung problemlos gerecht. Die Wohnraumentwicklung erfolgt geordnet und im Einklang mit dem kommunalen Richtplan. Ein umfassender Schulraumplanungsprozess mit externer Fachberatung vom März 2024 empfiehlt konkrete Massnahmen, die von der Gemeinde im Rahmen einer langfristigen Strategie umgesetzt werden. Das zusätzliche Wachstum ist somit gut absorbierbar.
Die Überbauung setzt auf lokale und erneuerbare Energie. Für Heizung und Warmwasseraufbereitung verlangt die «ZPP Steinibachgrube» eine Anschlusspflicht an den Wärmeverbund Zollikofen. Dieses System nutzt – abgesehen von kurzen Spitzen- und Ausnahmezeiten – ausschliesslich erneuerbare Energie. Zudem schreibt das seit 1. Januar 2023 verschärfte kantonale Energiegesetz vor, dass ab 300 m² Gebäudefläche eine Photovoltaikanlagen zu erstellen ist. Somit wird auf den Dächern Solarstrom produziert, der den Eigenverbrauch senkt und die Netze entlastet. Dies sichert eine ökologische und CO2-neutrale Energieversorgung.

Nachbarschaftliches

Nein, eine Reduktion oder Aufhebung dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Abstellplätze der Nachbarn auf dem Steinibachweg ist nicht nötig. Dies ergibt das Verkehrsgutachten für die Zu- und Wegfahrt zu den Besucherparkplätzen der neuen Überbauung.
Der Steinibachweg ist mit 5.5 Meter genügend breit. Nach Abzug der Abstellflächen mit einer fixierten Breite von 2.0 Metern verbleibt eine Strassenbreite von 3.5 Meter. Sie erfüllt die Auflagen für die Befahrbarkeit für Blaulichtorganisationen bereits heute.
Aufgrund des prognostizierten Aufkommens von 50 Fahrten pro Tag ist die Führung des Verkehrs im Mischverkehr verhältnismässig und setzt keine Lichtsignalanlage voraus. Darüber hinaus haben die Abstellplätze eine verkehrsberuhigende Wirkung.
Die Bodenluftmessungen bei den Untersuchungen 2022 haben gezeigt, dass im Untergrund ein organischer Abbau stattfindet. Das Gas (Co2 und Methan) aus dem Deponiekörper gelangt bereits heute in die Atmosphäre, da die Deponie nicht abgedichtet ist. Die geplanten Bauarbeiten führen zu keiner zusätzlichen Gasproduktion, im Gegenteil: Die Überbauung verbessert die Situation sogar. Mit den Aushubarbeiten wird potenziell gasbildendes Material entfernt. Zudem wird der Untergrund abgedichtet und mit einer Gasdrainage versehen.

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